一、關于轉售水電的政策

　　提供物業管理服務的納稅人，向服務接受方收取的自來水水費，以扣除納稅人支付的自來水水費后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依3的征收率計算繳納增值稅。同時，納稅人可以按3向服務接受方開具增值稅專用發票。

　　二、簡易的賬務處理

　　1、向自來水公司支付水電費

　　借：主營業務成本-水費成本/電費成本

　　貸：銀行存款或預付賬款

　　2、計算可以抵減的增值稅稅額

　　借：應交稅費--簡易計稅【發票金額/(1+3)*3】

　　貸：主營業務成本-水費成本【發票金額/(1+3)*3】

　　3、向業主收水費時:

　　借：銀行存款或現金

　　貸：主營業務收入--水費收入

　　貸：應交稅費--簡易計稅

　　4、繳稅

　　借：應交稅費--簡易計稅

　　貸：銀行存款

　　需要提醒的是，應繳納的增值稅額為：(向業主收取的自來水水費，扣除物業公司對外支付的自來水水費后的余額為銷售額)*3，即為上述分錄3應交稅費-簡易計稅的貸方數減去分錄2中應交稅費-簡易計稅借方數的差額。

　　差額中“對外支付的自來水水費”需要獲取合法有效的憑證，包括增值稅發票或以省級以上(含省級政部門監(印)制的財政票據為合法有效憑證。如果是上述增值稅發票不一定要增值稅專票，增值稅普通發票也可以，再者從上述“對外支付的自來水水費”只能扣減銷售額，不是抵扣進項稅額

　　三、案例實操

　　案 例

　　甲公司取得自來水公司按3征收率開具的增值稅專用發票，價稅合計10300元。其中，自用水費含稅價格6180元，承租方使用水費含稅價格4120元。取得電力公司按3稅率開具的增值稅專用發票，價稅合計30900元。其中，自用電費含稅價格20600元，收取承租方使用電費含稅價格11330元，開具3增值稅專票。

　　假定，甲乙公司都為一般納稅人，甲公司是租賃方（可以是物業，也可以是業主），乙為承租方。乙的水電費由甲方轉售。

　　現確進行甲公司轉售水電分錄：

　　1、分析：

　　按照規定，增值稅納稅人超出經營范圍銷售水電費，可按規定自開或代開專票。甲公司按照轉售水電，向乙公司收取相應的水電費用，并開具對應的增值稅專用發票。乙公司以此為稅前扣除憑證，進行相應處理。其中，對向乙公司收取的價稅合計4120元水費，甲公司應按規定，開具增值稅專用發票。按規定采用簡易計稅，稅率為3。

　　水電自用部分，按進項稅分錄，而轉售部分，采用簡易計稅差額征收，不能計入進項稅，需要做轉出處理。

　　2、分錄

　　① 、向自來水公司繳費，并獲取發票

　　借：管理費用等成本費用科目6000

　　應交稅費——應交增值稅（進項稅額）300

　　其他業務成本4120

　　貸：銀行存款10300

　　應交稅費——應交增值稅（進項稅額轉出）120（轉出轉售部分）

　　②、向乙公司收取水費，并開具相應的增值稅專用發票。

　　借：銀行存款4120

　　貸：其他業務收入4000

　　應交稅費——簡易計稅120

　　③ 按扣除其對外支付的自來水水費后的余額差額，進行相應賬務處理。

　　借：應交稅費——簡易計稅120

　　貸：其他業務成本120（由于轉售水費，沒有差額所以全部轉出即可）

　　PS：轉出額=取得乙公司水費的成本×3

　　電費的分錄

　　④ 繳納電費時和水費分錄 “①”分錄一樣

　　借：管理費用等成本費用科目20000

　　其他業務成本10300

　　應交稅費——應交增值稅（進項稅額）900

　　貸：銀行存款30900

　　應交稅費——應交增值稅（進項稅轉出）300

　　⑤ 向乙公司收取電費，并開具相應的增值稅專用發票。

　　借：銀行存款 11330

　　貸：其他業務收入 11000

　　應交稅費——簡易計稅 330

　　⑥ 扣除成本差額征收

　　借：應交稅費——簡易計稅300

　　貸：其他業務成本 300

　　⑦ 上繳稅款

　　借：應交稅費 — 簡易計稅 30

　　貸：銀行存款