在房屋建筑行業，甲方(房地產企業)往往采用“在建或已完工”樓盤的方式來沖抵未支付的工程款，以緩解資金壓力，提高樓盤銷售進度。

一.會計

1.債務人會計處理(房地產公司)

甲公司房地產企業為債務人，乙公司建筑企業為債權人。當清償的資產和清償的債務符合終止確認條件時，債務人應當終止確認；

債務的賬面價值與所轉移資產的賬面價值之間的差額，計入當期損益。

比如A公司未付工程款2000萬，賬面價值1400萬(房產市值1900萬沖抵未付工程款)，應確認為“其他收入-債務重組收益”(2000-1400萬=600萬)，不需要分別確認債務重組收益100萬和資產處置收益500萬。

以房屋清償債務時，雙方已達成協議，債務人即房地產公司因債務滅失，實質上視為已收到該房地產的預付款或銷售款。

簽訂債務償還協議的房產(尚未竣工)時，會計處理如下

借：應付賬款2000萬。

貸款：預付1900萬。

其他收入-債務重組收入100萬

當償債資產交付時，

借方：預付1900萬。

貸款：1400萬開發產品。

其他收入-債務重組收入500萬

2.債權的會計處理

債權人(施工企業)的會計處理(簽訂償債協議時資產尚未完成，無法確認資產成本)

借方：預付款項/其他非流動資產1900萬。

投資收益100萬。

貸款：應收賬款2000萬。

第二，稅收待遇

1.債務人的稅務處理(房地產企業)

雖然根據會計準則的規定，債務人不需要單獨確認債務重組損益和轉移生產損益，但在稅務處理上，仍應將業務分解為以公允價值轉移資產和以資產公允價值償還債務兩項業務。

假設不考慮稅收：

財產轉讓收入=1900-1400=500萬元

債務重組收益=2000-1900=100萬元。

銷售房地產時，應當按照公允的市場價格確認各項納稅義務，并按照房地產開發企業各項稅收政策的規定及時確認各稅種的預繳稅額，按照納稅義務發生的規定時間確認各稅種的應納稅額。

2.債權人的稅務待遇

向房地產開發企業提供建筑勞務的，應當按照施工合同約定的工程進度確認繳納建筑勞務增值稅和企業所得稅的義務。

房地產開發企業按2000萬元開具發票。

如果不動產有執照，企業可以將其作為固定資產處理，不動產的成本可以作為固定資產的計稅依據，按規定計提折舊，稅前扣除。債務重組協議等資料作為憑證附件留存備查，在業務發生當年申報稅前扣除。

(房地產在一年內出售的，參照持有待售資產分類填寫。用于出租的房地產應歸類為投資性房地產。)