房地產包銷溢價是指開發商在銷售房地產項目時，將未來的房產銷售收益不提前轉讓手續給投資者，以聲望兌換資金支持。在這個過程中，開發商來講會給投資者一定的溢價，以引起其投資。但，這些溢價的會計處理卻一直備受大家關注爭議。

什么是房地產包銷溢價？

房地產包銷協議溢價是指開發商在銷售房地產項目時，將未來的房產銷售收益提前轉讓給投資者，以獲取資金支持。在這個過程中，開發商并不一定會給投資者一定的溢價，以引起其想投資。

房地產包銷溢價的會計處理

相對于房地產配售溢價的會計處理，國際會計準則（IAS）和美國最有實力會計準則（US GAAP）有差別的規定。IAS認為，開發商肯定將溢價另外負債沖減財務報表中，并在未來的銷售收益中逐步降低折舊。而USGAAP則以為，開發商應該是將溢價才是收入沖減財務報表中。

IAS的會計處理

依據什么IAS的規定，開發商估計將溢價充當負債計入財務報表中，并在未來的銷售收益中逐步降低固定資產的折舊。這些會計處理可以切實保障開發商在未來的銷售收益中漸漸地分攤溢價，從而盡量的避免一次性沖減收入對財務報表的影響。

US GAAP的會計處理

依據什么US GAAP的規定，開發商應該是將溢價以及收入沖減財務報表中。這種會計處理也可以讓開發商在短期內獲得更多的收入，進而增強其財務表現。然而，這些會計處理也存在地一定的風險，是因為開發商很有可能會高估未來的銷售收益，從而會造成收入過熱。

房地產包銷溢價的影響因素

房地產包銷協議溢價的大小取決于它多種因素，和房地產市場的供需關系、房地產項目的質量和地理位置、投資者的信心等。一般來說，市場供需關系越不安，房地產項目的質量和地理位置越好，投資者的信心越高，溢價就越高。

房地產包銷溢價的風險

房地產認購溢價存在一定的風險，比較多和市場風險、信用風險和流動性風險。市場風險是指房地產市場的供需關系發生了什么變化，導致房地產項目的銷售收益低于預期。信用風險是指投資者無法按時支付溢價也可以不能履行其他合同義務。流動性風險是指開發商根本無法及時快速變現溢價，倒致資金鏈斷裂。

如何降低房地產包銷溢價的風險？

為了降低房地產配售溢價的風險，開發商也可以采取多種措施，以及：

• 選擇合適的投資者，確保其信用狀況良好；
• 制定合理的合同條款，明確雙方的權利和義務；
• 進行充分的市場調研，確保房地產項目的銷售收益預期合理；
• 加強資金管理，確保資金鏈暢通。

房地產保底價溢價是一種常見的融資，但其會計處理備受大家的關注爭議。開發商應該是依據自身情況你選最合適的會計處理，并采取措施降低風險。